Placement immobilier : sur quel type d’investissement se positionner en 2017 ?

Finances perso
Immobilier
Par Barbara Vacher, publié le 10/01/2017 à 06:30 , mis à jour à 12:22

Il n’existe pas de placement miracle. Il s’agit de trouver un juste équilibre entre rendement et risque.


placements immobiliers 2017

Les taux de crédit cessent de plonger, les prix sont en hausse. Investir dans la pierre, oui mais pas à tout-va. Nos recommandations pour 2017.

L’immobilier n’est pas prêt d’être détrôné de son rang de placement préféré des Français. Du moins pas en 2017. Entre des taux d’emprunt voués à rester très attractifs ces prochains mois et des produits financiers de moins en moins rémunérateurs, la pierre a plus que jamais la cote.

Fin 2016, 84 % des futurs acquéreurs interrogés par l’Observatoire du moral immobilier de la plate-forme d’annonces LogicImmo pensaient que c’est le bon moment d’acheter. Une appétence record ! Et pour cause : que ce soit pour augmenter ses revenus, alléger ses impôts, se constituer un capital retraite ou disposer d’un pied-à-terre saisonnier, l’immobilier offre un éventail de solutions.
Toutefois, il n’existe pas de placement miracle. Il s’agit, ici aussi, de trouver un juste équilibre entre rendement et risque. D’autant qu’avec la remontée des prix, la rentabilité locative des biens a tendance à s’éroder et les promesses de plus-values s’éloignent. Le plus souvent, ce type d’investissement exige un ticket d’entrée relativement élevé, il ne faut donc pas se tromper !

Cette année, nous avons choisi de passer au crible sept de ces placements. La liste n’est donc pas exhaustive mais elle donne un aperçu des principaux investissements mis en avant par les conseillers en gestion de patrimoine.

Nous avons attribué à chacun d’eux un niveau de risque indicatif (modéré, moyen ou important) et avons synthétisé leurs avantages et inconvénients. Puisse cette présentation vous servir de boussole dans vos futures décisions qui doivent, bien sûr, être d’abord établies en fonction de vos objectifs ainsi que de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.

• Le locatif dans le neuf : risque important

Investir dans l’immobilier neuf en vue de louer vous permet de bénéficier du très attrayant régime de défiscalisation Pinel. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, il ouvre droit à une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de votre bien.

Mais il vous faudra être très sélectif dans votre achat et très prudent dans vos calculs d’investissement si vous désirez vous lancer dans un tel placement. Car si les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas, les prix des biens neufs, eux, continuent de grimper !

A l’échelle nationale, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs (4 113 euros) enregistre une hausse de 3,4 % au troisième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015, d’après la Fédération des promoteurs immobiliers. Selon les agglomérations, les augmentations vont de 0,7 % (Orléans) à 7,8 % (Besançon, Strasbourg).

Dans ce contexte de prix élevés, les chances de réaliser une plus-value en vendant votre bien au bout de six, neuf ou douze années de location sont infimes ! Quant aux rendements locatifs, ne vous attendez pas à des rentrées d’argent spectaculaires.

Selon une étude réalisée par le site de services immobiliers MeilleursAgents sur l’offre neuve de l’année 2016, quatre communes françaises présentent une rentabilité moyenne brute de 5 % pour un investissement en Pinel : Evry, Trappes et Villiers-le-Bel, en Ile-de-France, et Loos, dans le Nord. Pour celles de plus de 145 000 habitants, seules quatre d’entre elles affichent des rentabilités moyennes brutes dépassant les 4 % : Dijon, Lille, Marseille et Toulon.

Autant dire qu’après impôts locaux et charges de copropriété, le pécule restant n’est pas faramineux. Enfin, mêmes dans les villes précitées, n’achetez pas sur plan : déplacez-vous pour visiter et ne retenez que des logements dont la qualité et l’emplacement vous assureront une bonne demande locative.

+ Fiscalité avantageuse.

– Prix souvent excessifs, risque important de moins-value, faible rendement.

• Le locatif dans l’ancien : risque moyen

Pour la première fois depuis septembre 2015, les courtiers font état d’une remontée des taux au sein de certaines banques. Rien d’alarmant toutefois, l’augmentation demeure très contenue : au 6 décembre 2016, les barèmes s’élèvent en moyenne à 1,39 % sur quinze ans et à 1,60 % sur vingt ans.

Dans ces conditions, et malgré la hausse des prix en 2016, acheter à crédit dans l’ancien pour louer reste une bonne opération, bien plus abordable que l’immobilier neuf. Surtout si vous devez réaliser des travaux de rénovation.

En vertu du déficit foncier, vous pouvez déduire leur coût de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros la première année, le solde s’imputant de vos revenus fonciers les dix années suivantes. En centre-ville des agglomérations où les prix ne sont pas excessifs (Caen, Clermont-Ferrand, Dijon, Marseille, Strasbourg), vous pouvez espérer une rentabilité brute supérieure à 5 %. « Intégrez dans vos calculs au moins dix à quinze jours de vacance locative par an », préconise Julien Filipe, directeur général de la société de conseil en investissement immobilier Iria.

Enfin, n’oubliez pas qu’être propriétaire en France induit des dépenses toujours plus lourdes à supporter : avec les obligations posées par les lois Alur et pour la transition énergétique, les charges de copropriété continuent d’augmenter. La taxe foncière a pour sa part grimpé de 14,7 % en France entre 2010 et 2015, et nul doute que cette hausse se poursuivra !

+ Fiscalité avantageuse, bon rendement.

– Charges importantes, moins-value possible.

• L’immobilier géré : risque moyen

Au sein des résidences seniors, étudiantes et des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous pouvez réaliser un investissement locatif éligible au régime de défiscalisation Censi-Bouvard. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2017, il ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien, répartie sur neuf ans et plafonnée à 300 000 euros d’investissement par an.

En contrepartie, vous devrez louer votre bien meublé pendant la même période. Vos loyers seront soumis au système des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce dispositif, qui s’applique aussi aux résidences de tourisme, vous permet d’adoucir la fiscalité de vos revenus locatifs grâce à un abattement forfaitaire de charges de 50 % dans la limite de 32 900 euros. Ou bien de déclarer les bénéfices réels et de déduire vos charges si elles sont supérieures à ces 50 % ou si vos revenus dépassent ce plafond.

Avec des promesses de rendement moyen net de 4 à 5 %, l’immobilier géré attire de nombreux investisseurs. « Moins spéculatif que les produits éligibles au Pinel, ce placement n’est pas pour autant dénué de risque », prévient Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, plate-forme dédiée à l’investissement immobilier.

Pour éviter de vous retrouver confronté à une défaillance d’exploitation, ne retenez que des biens gérés par des acteurs de référence. En outre, ne tablez ni sur une hausse des loyers, ni sur une plus-value dans le temps. Enfin, si les résidences étudiantes et les Ehpad ont la cote auprès des conseillers en gestion de patrimoine, de belles opportunités existent aussi dans les établissements de tourisme. Pour les résidences seniors, ne choisissez que des biens situés en centre-ville des grandes agglomérations.

+ Fiscalité avantageuse et transmissible à la revente, bon rendement, peu de contraintes de gestion.

– Baisse probable des loyers dans le temps, dépendance vis-à-vis du gestionnaire, difficulté à changer la destination du bien en cas de revente.

• Les SCPI : risque moyen

Solutions d’épargne confortables – il suffit d’investir et de toucher son dividende sans se préoccuper de la gestion – les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) rencontrent un succès croissant auprès des investisseurs particuliers. Rien d’étonnant quand on sait que leur taux de distribution moyen atteint 4,69 % sur les quatre derniers trimestres, d’après la société de conseil et de placement Meilleurescpi.

Ces produits rapportent bien plus que l’immobilier en direct ou que d’autres produits tels que les fonds en euros de l’assurance vie. Attention toutefois ! Une SCPI n’est pas un placement sans risque et beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine incitent aujourd’hui à la prudence. En cause : le marché de bureaux, qui représente la moitié des investissements réalisés par les gérants de SCPI au troisième trimestre 2016, et sur lequel plane en France la menace d’une bulle spéculative.

Malgré la morosité économique, la production de nouveaux immeubles continue de croître significativement alors que la demande est stable depuis 2014. Les biens sont chers tandis que les loyers évoluent peu. Même si la situation n’a rien d’alarmiste à ce stade, mieux vaut diluer votre risque. Pour ce placement à long terme, jouez la carte de la diversité, en choisissant des SCPI réunissant différentes sortes d’actifs (bureaux, commerces, hôtels, international) et en intégrant dans votre portefeuille des produits émanant de plusieurs sociétés de gestion.

Le taux d’occupation et le rendement vous donneront une première indication de la santé d’une SCPI. Mais il est aussi impératif d’examiner l’historique de la société et son niveau de transparence sur la nature et la gestion des actifs.

PRATIQUE >>Téléchargez le guide conseil « Exploitez les SCPI selon vos objectifs » réalisé en partenariat avec la banque privée Gresham

+Ticket d’entrée accessible, bon rendement, simplicité du produit.

– Frais de gestion et de souscription élevés (entre 9 et 12 %), faible liquidité.

• Le viager occupé : risque moyen

Représentant 5 000 transactions par an, d’après le réseau de conseillers patrimoniaux Renée Costes Viager, la vente en viager occupé est une niche de l’immobilier résidentiel. Mais avec l’allongement de la durée de vie et la baisse progressive des pensions de retraite, elle est promise à un bel avenir. Pour rappel, cette forme de transaction a pour particularité de reposer sur un aléa : la date de décès du vendeur. Le jour de la signature de l’acte notarié, une partie de la valeur du bien est payée comptant (le bouquet). L’autre partie est transformée en une rente mensuelle que l’acheteur verse à vie au vendeur, qui conserve un droit d’usage jusqu’à sa mort. Le viager est un contrat plutôt gagnant-gagnant.

Le vendeur récupère des liquidités qui lui permettent de subvenir aux besoins liés à son âge ou à sa condition de santé. « Son principal intérêt est de pouvoir rester le plus longtemps possible à son domicile », estime Hélène Leraitre, gérante de l’agence France Viager.

Quant à l’acquéreur, il investit dans un bien à crédit, sans intermédiaire financier (les mensualités étant versées directement au vendeur) et sans vacance locative. La contrepartie est qu’il supporte un risque, celui d’un prix aléatoire ! A condition de disposer de la trésorerie suffisante (pour le versement du bouquet) et dans l’objectif d’épargner en vue de la retraite, le viager peut être un bon placement complémentaire des produits bancaires « classiques » (plan d’épargne retraite populaire, contrat Madelin).

Bien qu’elle reste encore limitée, l’offre tend à se diversifier. « Toutes les catégories de logements sont aujourd’hui représentées, de la bicoque modeste en rase campagne à la villa en bord de mer », indique Michel Paingris, directeur général du fonds d’investissement Viagerfi. Quel que soit votre budget, faites-vous accompagner pour trouver l’équilibre entre le montant du bouquet et celui de la rente.

+ Décote, absence de vacance locative.

– Prix aléatoire, importante trésorerie à prévoir.

• L’international : risque moyen

Acheter à l’étranger est une option intéressante, en particulier lorsqu’elle vous permet de profiter d’un pied-à-terre quelques semaines par an ou de vous y installer à la retraite. « Cette forme d’investissement hybride à l’international combinant intérêt patrimonial et fiscal se développe très fortement », explique Hugues Van Heesewijk, cofondateur de la plate-forme de location SquareBreak.

Attirés par le cadre de vie méditerranéen, une fiscalité douce, un foncier abordable et zéro risque de change, beaucoup de Français acquièrent aujourd’hui un bien en Espagne ou au Portugal. Si votre premier objectif est la rentabilité, l’Allemagne est aussi une bonne option. « Dans les grandes agglomérations, les logements rapportent entre 4 et 5 % de rentabilité nette par an », assure Cédric Dujardin, directeur immobilier France et Benelux de Deutsche AM.

Si vous investissez hors zone euro, n’oubliez pas de vous préserver du risque de change en souscrivant une assurance spécifique.

+ Investissement à la fois patrimonial et fiscal, prix doux, fiscalité attractive.

– Rendement limité.

• Les parkings : risque modéré

Dans la famille des placements qui rapportent encore, demandez les parkings ! Moyennant un ticket d’entrée médian de 16 000 euros en région parisienne, selon la Chambre des notaires de Paris, et avec une rentabilité brute d’environ 5 %, d’après les estimations du site spécialisé MonsieurParking, voici un placement à la portée de presque toutes les bourses avec de faibles charges d’entretien !

Laisser un commentaire