Voici comment créer du déficit pour annuler vos revenus fonciers.
Sur une vingtaine ou une trentaine d’années, bien des particuliers se trouvent à la tête d’un important patrimoine locatif en grande partie grâce à la maîtrise parfaite du mécanisme du déficit foncier.
Sur une vingtaine ou une trentaine d’années, bien des particuliers se trouvent à la tête d’un important patrimoine locatif en grande partie grâce à la maîtrise parfaite du mécanisme du déficit foncier.
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier locatif grâce à l’effet « boule de neige » ? Voici la méthode pour annuler les loyers taxables et, de surcroît, abaisser le montant de vos autres ressources soumises à l’impôt.
Première étape à suivre avant de devenir un propriétaire-bailleur florissant ? Connaître sur le bout des doigts la fiscalité des revenus fonciers. Il faut l’avouer, la tâche n’est pas aisée tant la documentation administrative de Bercy, le fameux Bofip-Impôts accessible sur Internet, est dense et souvent incompréhensible pour le commun des mortels.
Le principe est pourtant relativement simple. Les particuliers qui achètent un logement à rafraîchir ou à rénover en vue de le louer peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux.
En outre, si leur coût est supérieur au montant des loyers générés, un déficit foncier diminuera le revenu global taxable dans une limite de 10 700 euros. Cette imputation n’est définitivement acquise que si l’immeuble est loué pendant les trois années suivantes. Autre avantage : la partie des dépenses excédentaire à ce plafond, qui ne peut donc pas venir en déduction du revenu imposable global, s’impute sur les loyers des dix années suivantes. Enfin, cas plus rare car il suppose des ressources très faibles, si ce revenu est insuffisant pour absorber les 10 700 euros, la partie non utilisée vient en déduction du revenu global des dix années suivantes.
De nombreux travaux déductibles
Tout se complique dès lors que l’on aborde les dépenses déductibles. Seules celles qui sont liées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont prises en compte, alors que celles relatives à l’agrandissement, à la restructuration totale ou à la reconstruction restent à votre charge.
Vous avez intérêt à maîtriser le distinguo car le fisc est très attentif à la nature des travaux déduits. Les premiers ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien et d’en permettre un usage normal sans modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. C’est, par exemple, la remise en état de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique. Quant aux travaux d’amélioration, ce sont ceux qui apportent au logement un élément de confort nouveau, sans pour autant transformer la structure de l’immeuble. La création d’une douche, d’une cuisine intégrée, l’installation d’une chaudière à bois entrent dans cette catégorie.
Complexité supplémentaire : si le coût de vos travaux s’impute sur les loyers puis sur le revenu global, ce n’est pas le cas de vos intérêts d’emprunt. Ils ne sont déductibles que sur les seuls revenus fonciers et ce, pendant dix ans. Ils ne viennent jamais réduire le revenu global. En revanche, ils sont déduits sans aucune limitation de montant. Enfin, si ces intérêts sont supérieurs aux loyers, le montant non déduit est reportable sur ceux des dix années suivantes.
Du coup, vous vous mélangez un peu les pinceaux dans ces différentes modalités d’imputation et de report sur les années suivantes ? L’exemple de l’investissement réalisé par Ghislaine vous aidera à mieux comprendre les avantages du déficit foncier et l’économie d’impôt qui peut en résulter.
Immobilier locatif : voici comment créer un déficit pour annuler vos revenus fonciersMVVA
Tous ces principes parfaitement maîtrisés, il vous faut établir une stratégie d’acquisition à moyen et long terme. Selon votre capacité d’épargne, vous devez impérativement connaître le capital que vous pouvez investir, la part qui constituera votre apport et celle qui sera empruntée.
Lorsque vous aurez déniché le bien idéal, vous devrez évaluer le montant du loyer susceptible d’être demandé. Parallèlement, vous ferez établir plusieurs devis pour les travaux qui devront être réalisés. Avant chaque acquisition, même si le calcul vous semble ingrat, il est préférable de prévoir des simulations fiscales, qui vous permettront de vérifier l’avantage que vous retirerez de l’opération. N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel de l’immobilier (spécialiste de la gestion locative, notaire) ou par votre conseiller bancaire. Ne restera plus qu’à vous lancer.
Le même mécanisme, d’acquisition en acquisition
Une fois la location enclenchée, vous serez tenu chaque année de remplir une déclaration 2044 de revenus fonciers car, pour bénéficier du système du déficit, vous devez vous soumettre au régime réel. Inutile de penser au micro-foncier, dispositif dans lequel vous déclarez le montant brut des loyers sans autre formalité. Dans ce cas, le fisc applique un abattement de 30 % pour couvrir toutes vos charges.
Or vos travaux sont largement supérieurs à ce taux, et destinés à annuler vos loyers et à réduire vos autres revenus à concurrence de 10 700 euros. Remplir une déclaration 2044 n’est pas une sinécure sur tout lorsqu’il s’agit d’y enregistrer vos déficits reportables sur dix ans. Une page est consacrée à ces reports. Mieux vaut ne pas se tromper car c’est en fonction de votre déclaration que le fisc diminuera chaque année votre revenu taxable.
Viendra le moment où vous constaterez que tous vos déficits sont apurés et que vous commencerez à payer pour vos loyers un impôt sur le revenu majoré des cotisations sociales. Vous pouvez même l’anticiper un ou deux ans avant. Vous avez deux options devant vous : revendre le bien afin de dégager une plus-value, qui supportera cependant une taxation de 34,5 %, ou réinvestir pour bénéficier du fameux effet « boule de neige ». Dans ce cas, votre situation ayant changé, vous devrez prendre en compte dans vos simulations vos revenus habituels et des loyers désormais imposables. Vous pouvez monter en gamme et envisager un achat d’un montant plus élevé ou des travaux plus importants. Il sera également nécessaire de réévaluer votre capacité d’emprunt. Le but sera identique : annuler le revenu foncier et dégager un déficit imputable de 10 700 euros, dont le surplus sera reportable sur le revenu foncier des dix années suivantes. A la seule différence que vous devrez considérer deux loyers et non plus un seul.
Puis, plusieurs années après, vous envisagerez une autre acquisition en utilisant le même mécanisme. Ainsi, sur une vingtaine ou une trentaine d’années, bien des particuliers se trouvent à la tête d’un important patrimoine locatif en grande partie grâce à la maîtrise parfaite du mécanisme du déficit foncier. Alors, pourquoi pas vous ?
Source : l’express
